Cómo Oponerse a una Venta por Ejecución Hipotecaria
¿Qué sucede cuando su casa se vende en una venta por ejecución hipotecaria y aún la quiere recuperar?
¿Está usted siendo problemático y poco realista, o puede oponerse legítimamente a la venta y anularla?
La respuesta depende del motivo de sus objeciones. Si solo está molesto por la ejecución hipotecaria y quiere plantear algunas defensas generales, probablemente no tenga suerte. Pero si identifica algo incorrecto con la propia venta por ejecución hipotecaria, podría tener motivos para que se invalide la venta.
La Corte de Apelaciones de la Florida abordó este asunto en un par de decisiones recientes. Pero en ambos casos, denegó la solicitud de los propietarios para que se invalide la venta porque los propietarios no plantearon objeciones legítimas.
En el primer caso, Skelton vs. Lyons, el prestatario/ex propietario presentó una objeción ante la Corte después de que su propiedad fue vendida en una ejecución hipotecaria. En su objeción simplemente dijo que se oponía a la venta y a la confirmación de la venta y emisión de un certificado de título. No dio ningún motivo para su objeción, y no notificó su objeción a la persona que compró la propiedad.
La Corte de Apelaciones de la Florida consideró que el nuevo dueño tenía derecho a una notificación de la objeción y audiencia y que dicho incumplimiento infringía sus derechos del debido proceso.
La Corte también señaló que la objeción debe estar dirigida hacia la conducta que se produjo en o referente a la venta por ejecución hipotecaria, tales como identificar un defecto o irregularidad en la venta. En este caso la objeción no indicó que había algo incorrecto con respecto a la venta, y por consiguiente era legalmente insuficiente.
Como resultado de la infracción del debido proceso y de las objeciones inadecuadas, la Corte sostuvo que no sería correcto dejar de lado la venta por ejecución hipotecaria.
Salazar v. HSBC Bank también implicaba la objeción del dueño de una propiedad a una ejecución hipotecaria. En ese caso, el propietario proporciono más información que el propietario en el caso Skelton. Dijo que la venta debía dejarse de lado porque había estado tratando de lograr una modificación del préstamo con el banco, y el banco le había dicho que no se preocupara por la ejecución hipotecaria.
La Corte manifestó que esto no era suficiente para anular la venta por ejecución hipotecaria. Citó el caso de jurisprudencia de la Florida afirmando que una venta por ejecución hipotecaria solo se puede dejar de lado cuando la oferta es manifiestamente insuficiente y la insuficiencia es el resultado de un error, fraude u otra irregularidad en la venta.
La lección de estos casos es que solo existe un número limitado de motivos para invalidar una ejecución hipotecaria. Para el momento en que se produce la venta, probablemente es demasiado tarde para plantear defensas contra la sentencia de ejecución hipotecaria o para decir que su entidad crediticia le prometió una modificación del préstamo que nunca se llevó a cabo. Si no puede identificar un problema con la venta en sí, es probable que su objeción no tenga éxito.