Corte de Apelaciones de Florida Da la Razón a Propietarios de Vivienda por Insuficiencia de Notificación de Amortización Anticipada por Incumplimiento
Los bancos que desean ejecutar la hipoteca de una propiedad deben dar a los propietarios un aviso apropiado de incumplimiento de pago, antes de iniciar y concluir el proceso de ejecución hipotecaria.
En el caso reciente de Samaroo v. Wells Fargo Bank, la Corte de Apelaciones del Quinto Distrito de Florida dictaminó que un banco no dio un aviso de incumplimiento de pago que cumpliera con el contrato de hipoteca.
Los abogados experimentados en ejecuciones hipotecarias de Miami saben que una cláusula de amortización anticipada concede al prestamista el derecho de exigir que el saldo del préstamo sea pagadero inmediatamente. Por lo tanto, el calendario de pagos se anticipa. Por ejemplo, digamos que usted tiene un préstamo a 35 años a una tasa de interés fija que estructura sus pagos de una manera tal que permite pagarlo en su totalidad en 35 años. Cinco años después de realizado el préstamo, ya no puede seguir con los pagos e incurre en mora. La cláusula de amortización anticipada permite que el prestamista declare que el saldo de la hipoteca previamente adeudado en el transcurso de los próximos 30 años, repentinamente sea pagadero enseguida.
El motivo por el cual esta cláusula es importante para los acreedores es que, sin ella, los prestatarios podrían sanear el incumplimiento y detener una ejecución hipotecaria con solo pagar el monto vencido.
Por ello, la mayoría de administradores hipotecarios tienen una cláusula de amortización anticipada, pero antes de iniciarla deben proporcionar a los propietarios una notificación apropiada.
En el caso Samaroo, la Corte halló que el banco no cumplió con esto.
Inicialmente, la Corte de Primera Instancia concedió al banco la moción de juicio sumario hipotecario. Sin embargo, los propietarios apelaron esta decisión con una serie de defensas. La Corte rechazó todas excepto una: la imposibilidad de cumplir con los requisitos de notificación establecidos en el contrato de hipoteca.
Según la hipoteca, el banco estaba obligado a emitir una notificación de amortización anticipada que especificara el incumplimiento, la acción necesaria para sanear el incumplimiento, una fecha específica para la cual el incumplimiento debería estar saneado y una notificación de que dejar de sanear el incumplimiento para esa fecha resultaría o podría resultar en la amortización anticipada del préstamo. Los propietarios de la vivienda sostenían que el banco no hizo esto. La notificación también debe informar al prestatario que tiene el derecho de presentar una defensa contra la ejecución hipotecaria.
Wells Fargo refutó la afirmación de los propietarios al referirse a una carta de incumplimiento que enviaron antes de la acción de ejecución hipotecaria. Sin embargo, el panel del Quinto Circuito determinó que la carta no cumplía claramente con los requisitos de notificación establecidos en el contrato.
En concreto, la carta no informaba a los propietarios de sus derechos de restablecimiento después de la amortización anticipada. En cambio, les decía que la aceptación por parte del banco de uno o más pagos por un monto inferior al requerido no era suficiente para restablecer su préstamo o para dejar de aplicar la amortización anticipada. La Corte dictaminó que esta declaración no cumplía con notificar a los prestatarios que tenían derecho al restablecimiento después de la amortización anticipada.
El banco argumentó entonces que había cumplido sustancialmente con los requisitos contractuales de notificación. Sin embargo, la Corte rechazó este argumento. En cambio, resolvió que el banco había «simplemente incumplido» su deber de presentar la notificación correspondiente. Por lo tanto, el juicio sumario a favor del banco fue revocado y el caso fue remitido a la corte inferior.