Ejecución Hipotecaria y Servicio Militar Activo
Cuando usted está en servicio militar activo, sacrifica mucho para servir a su patria.
Por lo que parece injusto que podría retornar a casa y descubrir que su entidad crediticia ha ejecutado la hipoteca porque se atrasó en los pagos hipotecarios.
La Ley de Amparo Civil para Miembros del Servicio Militar (SCRA) está diseñada para proteger a los miembros del servicio contra demandas civiles mientras están en servicio activo. Bajo la ley, una ejecución hipotecaria que se produce mientras usted está en servicio activo puede ser válida, dependiendo de las circunstancias y el motivo de la ejecución hipotecaria.
En un caso de la corte federal el año pasado, la Corte de Distrito de los Estados Unidos para el Distrito Este de Michigan evalúo la petición de un miembro del servicio para liberarse de las elevadas tasas de interés y una ejecución hipotecaria.
El propietario en el caso Banaszak vs. Citimortgage, Inc. era capitán en los Servicios Armados. En 2003, firmó una hipoteca de 30 años por su vivienda, con una tasa de interés de 6.785%. Se desempeñó en el servicio activo entre 2004 y 2006 y nuevamente entre 2007 y 2013. En ambas oportunidades, afirmó que su estado de servicio activo interfería materialmente con su capacidad para pagar su hipoteca. Como resultado de ello, la entidad crediticia acordó dos modificaciones del préstamo en las que los intereses, los gastos y los costos se añadían al saldo del principal de la hipoteca.
Un mes después de la segunda modificación, la entidad crediticia envío al propietario una carta diciendo que su tasa de interés se había reducido con carácter retroactivo a 6% de acuerdo con la SCRA, y que retornaría a 6.785% el 01 de octubre de 2008.
Cuando el propietario regresó del servicio activo en marzo de 2013, descubrió que el tesorero del condado había publicado un aviso de ejecución hipotecaria de su casa por el impago de los impuestos a la propiedad. Presentó entonces una demanda contra su entidad crediticia, en busca de una indemnización por daños y perjuicios y una orden judicial para detener la ejecución hipotecaria.
La opinión de la corte citó cuatro disposiciones de la SCRA que eran relevantes al caso:
- Las obligaciones contraídas antes del periodo del servicio militar no pueden conllevar una tasa de interés superior al 6% durante el tiempo de servicio activo y por un año después. El interés superior al 6% debe ser perdonado.
- Un miembro del servicio puede solicitar la liberación del cobro de deudas.
- Un reclamo para la protección de la SCRA no puede ser la base para un informe crediticio adverso
- Los bienes raíces de un miembro del servicio no pueden ser ejecutados con fines de pago de impuestos u otras tasas.
La Corte determinó que el propietario formalizó una demanda contra su entidad crediticia por infracción de la SCRA porque la entidad crediticia no ajustó la tasa de interés al 6% para el periodo comprendido entre octubre de 2008 hasta un año después de terminado su servicio activo en marzo de 2013.
Aunque la SCRA evita que una ejecución hipotecaria pague impuestos, la Corte dictaminó que el propietario no tenía una demanda contra la entidad crediticia por haber ejecutado la hipoteca de manera indebida. Según la hipoteca, el propietario, no la entidad crediticia, era responsable de hacer los pagos de los impuestos. Y en cualquier caso la entidad crediticia no estaba tratando de ejecutar la hipoteca: el caso de ejecución hipotecaria fue presentado por el condado.