El Prestamista Debe Demostrar su Legitimación Procesal para Obtener una Ejecución Hipotecaria en Florida
Si bien los prestamistas tienen la mala fama de obligar a los propietarios a despejar todo tipo de obstáculos, han adquirido la misma notoriedad por no poder ubicar los documentos originales del préstamo en las acciones de ejecución hipotecaria. En algunos casos, el prestamista que presenta la demanda nunca poseyó estos registros en primer lugar.
Las cortes han dejado en claro que la carga de establecer la legitimación procesal en un caso de ejecución hipotecaria recae en el demandante, es decir, el prestamista. A pesar de ello, generalmente es el acusado quien termina discutiendo este punto en la apelación de un juicio sumario a favor del prestamista.
Los abogados de defensa en ejecuciones hipotecarias de Miami saben que en Florida muchos casos han sido desestimados o han sufrido la revocación de los juicios sumarios, porque el demandado argumentó con éxito que el demandante no había podido proporcionar una prueba adecuada de legitimación procesal.
La “legitimación procesal”, que es el derecho a ser parte en el caso y a presentar una demanda, debe existir desde la fecha en que se presenta la demanda y en el transcurso del litigio. Los prestamistas no pueden recibir la asignación de una hipoteca y pagaré después de la presentación de una acción de ejecución hipotecaria y denominarla válida. Además, tampoco existe ningún permiso de “legitimación procesal suplementaria”, lo que significa que solo porque un prestamista tiene legitimación procesal para reclamar no necesariamente quiere decir que tiene legitimación procesal para presentar otras reclamaciones derivadas de los mismos hechos operativos básicos.
La razón por la cual los demandados en ejecuciones hipotecarias han podido afirmar una “falta de legitimación procesal” con tanto éxito tiene que ver con el hecho de que, especialmente durante el boom inmobiliario, la mayoría de las hipotecas fueron vendidas y revendidas, a menudo de manera descuidada con respecto a la documentación formal. Generalmente, el banco o prestamista original no es la entidad nombrada en la acción de ejecución hipotecaria. Cuando un propietario incumple un préstamo hipotecario, desencadenando una acción de ejecución hipotecaria, el Banco puede tener problemas para ofrecer una prueba clara de propiedad.
Un caso reciente que experimentó la revocación de un juicio sumario de ejecución hipotecaria fue Olivera vs. Bank of America, visto por la Corte de Apelaciones del Segundo Distrito de Florida.
Aquí, el demandante fue el representante personal del patrimonio de una mujer fallecida que fue demandada por ejecución hipotecaria por Bank of America en el momento de su muerte.
Según registros de la corte, el préstamo se originó en el año 2006, cuando la mujer ejecutó un pagaré a favor de Ocwen Loan Servicing y una hipoteca a favor de Mortgage Electronic Registration Systems, Inc., como candidata del prestamista.
Menos de tres años después, la unidad Recaudadora de Préstamos para Vivienda de Bank of America, en nombre de Countrywide Home Loans Servicing, presentó una demanda de ejecución hipotecaria contra la propietaria tanto por el pagaré como por la hipoteca, alegando que la dueña de casa cayó en mora tres meses antes. BOA afirmó que era el recaudador de la dueña y que estaba actuando como el titular designado tanto para el pagaré como para la hipoteca. El Banco insistió que había sido asignado la hipoteca, y que la asignación aún debía registrarse.
La propietaria respondió al negar de manera general las afirmaciones del Banco de que era el recaudador para la dueña, que estaba actuando en nombre de la propietaria o que era el actual titular del pagaré y la hipoteca. Básicamente, afirmó que el Banco carecía de la legitimación procesal para presentar la demanda porque no podía establecer una cadena de propiedad razonable para el pagaré.
Además, indicó que el banco no cumplió con sus obligaciones bajo la ley estatal de ejecución hipotecaria, así como con los términos de la hipoteca. La propietaria alegó específicamente que el Banco no le había entregado la notificación de aceleración.
Dieciocho meses después de presentar la demanda original, el Banco presentó el pagaré original, así como una copia de la hipoteca. El endoso del pagaré indicaba que era pagadero a Countrywide (que posteriormente fue adquirido por BOA), como agente de Ocwen. Además, el Banco preparó un documento que indicaba que la hipoteca fue transferida en junio de 2011 de MERS al Departamento de Recaudación de Préstamos para Vivienda de BOA. En base a esto, el Banco presentó una moción de juicio sumario, que fue concedida ante la oposición de la propietaria.
Sin embargo, esa decisión fue revocada por la Corte de Apelaciones del Segundo Distrito de Florida. El mayor problema fue que la asignación de la hipoteca de MERS a BOA tenía una fecha posterior a la fecha en que se presentó la ejecución hipotecaria. La Corte de Apelaciones determinó que esto creó un problema genuino de hecho material acerca de si el Banco tenía en efecto legitimación procesal para presentar la reclamación. El Panel de Apelaciones dictaminó que en el expediente no existía nada que ofreciera una clara cadena de transferencia de interés en el pagaré desde el pagaré original de Ocwen a BOA antes de que se presentara la demanda original de ejecución hipotecaria.
Además, el Banco no pudo refutar la afirmación de la demandante de que incumplió en entregar la notificación de aceleración. Por esta razón, se revocó el juicio sumario y el caso fue remitido para continuar con los procedimientos.
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