Inadecuada Notificación de Incumplimiento de Pago Citada en Serie de Desestimaciones de Ejecuciones Hipotecarias en Florida
Recientemente, la Corte de Apelaciones de Florida revocó una serie de ejecuciones hipotecarias alegando que el Banco ofreció una inadecuada notificación de incumplimiento de pago a los prestatarios y por lo tanto, no cumplió en darles el tiempo suficiente para remediar la situación antes de proceder a una ejecución hipotecaria.
Nuestros abogados de ejecución hipotecaria de Miami saben que en los últimos años las cortes de Florida se han puesto cada vez más estrictas en cuanto a los requisitos procesales que los bancos deben cumplir, ya sea que se trate de posesión física de la hipoteca y el pagaré o el simple cumplimiento de los plazos legales.
Cada vez más, el hecho de que los bancos no cumplan con proporcionar la adecuada notificación de incumplimiento de pago es citado como un motivo para desestimar el caso. Entendemos que si bien esto puede que no suspenda permanentemente el proceso de ejecución hipotecaria si el prestatario ha incurrido en mora, puede servir para ganar tiempo, porque puede obligar a que el banco presente nuevamente la demanda. Esto le da al prestatario cierta ventaja en la negociación de una modificación razonable del préstamo hipotecario.
Un ejemplo de un caso reciente sobre este tema es el de Haberl v. 21st Mortgage Corp., revisado por la Corte de Apelaciones del Quinto Distrito de Florida.
Aquí, el prestatario apeló un juicio final sumario a favor del banco, argumentando que la notificación de incumplimiento de pago adjunta a la declaración jurada para apoyar el juicio sumario no cumplía con los requisitos de notificación de preaceleración establecidos en la hipoteca. Esta es la parte del acuerdo hipotecario que permite al banco acelerar el plazo en que se vence el pago completo. Es un precursor de la mayoría de las acciones de ejecución hipotecaria, pero a los prestatarios se les debe dar la antelación suficiente. Generalmente, los plazos se establecen en el contrato. Sin embargo, parece que con mucha frecuencia los bancos no están leyendo su propia letra pequeña.
El aviso de incumplimiento de pago en el caso de Haberl no incluyó información sobre el derecho al restablecimiento que tiene el prestatario después de la aceleración o el derecho a hacer valer la inexistencia del incumplimiento (u otras defensas) en procedimiento de ejecución hipotecaria.
El Quinto Distrito acababa de llegar a una conclusión similar en Samaroo v. Wells Fargo en marzo.
En los últimos tiempos, la Corte de Apelaciones del Cuarto Distrito de Florida dictaminó de manera similar en Patel v. Aurora Loan Services LLC. Aquí, los prestatarios se remontaron exitosamente a la decisión de 2009 en Frost v. Regions Bank, donde el Banco no pudo refutar la defensa afirmativa del demandado en cuanto a la falta de notificación y oportunidad de saneamiento. Básicamente, el Banco no pudo notificar debidamente al prestatario de la acción ejecutoria inminente y de los remedios potenciales a los que podría recurrir para suprimirla.
La Corte de Apelaciones determinó que, en ambos casos, el texto pertinente era casi idéntico. Una revocación similar se otorgó en el caso de 2013 de Kurian v. Wells Fargo.
La corte criticó al Banco por su planteamiento, señalando que en respuesta a las afirmaciones del prestatario, el Banco proporcionó a los demandados una carta de incumplimiento de pago datada de 2009. “Por lo tanto, el demandante niega esta defensa afirmativa y exige prueba terminante de ello.” La Corte indicó que este alegato simple de «porque yo lo digo» era la medida en la que el demandante intentaba refutar la defensa afirmativa del prestatario. De hecho, la carta de incumplimiento alegada nunca fue presentada ante la Corte de Apelaciones.
Basándonos en esto, la Corte determinó que el Banco no había establecido de manera suficiente que no había ningún problema genuino de hecho material con respecto a la falta de notificación adecuada y la oportunidad de saneamiento para el prestatario. Por lo tanto, el fallo final a favor del Banco fue revocado y devuelto.
Los casos de ejecuciones hipotecarias son a menudo más complejos de lo que parecen. Un abogado experimentado en ejecuciones hipotecarias puede ayudarle a determinar la mejor estrategia para defenderse.
Póngase en contacto con el Neustein Law Group PA, abogados especializados en ejecución hipotecaria en Miami, llamando al número (305) 531-2525.