La Lucha contra un Fallo por Deficiencia Tras una Ejecución Hipotecaria en Florida
En el estado de Florida, los prestamistas tienen el derecho a perseguir fallos por deficiencia contra los propietarios de viviendas tras las ejecuciones hipotecarias o ventas cortas. Es decir, el banco puede tratar de recuperar la diferencia entre el valor del préstamo original y el monto por el que posteriormente se vendió la propiedad en subasta de ejecución hipotecaria o venta corta.
Para algunos, esto puede resultar en pagos de cientos de miles de dólares. Un fallo en su contra puede significar que el banco podría tratar de exigir el pago del saldo mediante los activos personales que usted tenga u otros medios.
Como consecuencia de la crisis de vivienda, nuestros abogados de defensa en ejecuciones hipotecarias del Condado de Broward en Fort Lauderdale saben que los bancos no han hecho de esto una prioridad en muchos casos porque, a decir verdad, es poca la gente que está en condiciones de pagar. En el pasado, en aquellos casos en que se persiguieron fallos por deficiencia, era más probable que los deudores tuvieran otros activos sustanciales que pudieran utilizarse para saldar la deuda pendiente.
Ahora que están amainando los vientos de la crisis, los bancos están persiguiendo con mayor frecuencia fallos por deficiencia, aunque desde el 01 de julio de 2013, en virtud de una nueva ley estatal, solo tienen un año para hacerlo desde el momento de la ejecución hipotecaria.
Recientemente, la Corte de Apelaciones del Cuarto Distrito de Florida dictaminó a favor de un banco que trataba de cobrar fallos por deficiencia contra tres prestatarios, revocando su conclusión anterior que el precio de venta y las declaraciones juradas del tasador no establecían el valor justo de mercado de la propiedad.
El caso, Vantium Capital, Inc. v. Hobson, tuvo su origen en los fallos finales de ejecución hipotecaria en tres casos. En el primer caso, el juicio de ejecución hipotecaria indicaba que el propietario adeudaba $200,000, aunque la casa solo alcanzó en subasta el precio de $163,000. El segundo juicio de ejecución hipotecaria fue presentado por $276,000, aunque la casa llegó a venderse por solo $21,000 en subasta. En el tercer caso, se otorgó el fallo por $200,000, pero la casa se vendió en subasta por tan solo $22,000.
Ninguno de los tres deudores se presentó en las audiencias de los fallos por deficiencia. Se trata de un grave error que cometen muchos propietarios de vivienda. Asumen que porque la acción de ejecución hipotecaria ha finalizado, ya no hay nada más de qué preocuparse. Esto no es verdad, y puede terminar siendo una lección costosa.
Aquí, el banco estableció los montos de las ejecuciones hipotecarias para cada propiedad y luego mostró declaraciones juradas del tasador que, dijo, indicaban el valor justo de mercado de las propiedades. Solo uno de los tres propietarios había presentado una tasación independiente separada, la cual indicaba que la casa valía más de lo que indicaba la tasación referida por el banco.
La Corte de Primera Instancia negó el fallo por deficiencia indicando que el precio ofrecido había sido lo único que se estableció. Además, la Corte señaló que no se aceptarían declaraciones juradas del tasador en lugar de declaraciones en persona.
Posteriormente, la Corte rechazó la moción del banco para una nueva audiencia.
El banco apeló, alegando que la Corte de Primera Instancia no se ciñó a la ley estatal y abusó de su discreción.
La Corte de Apelaciones estuvo de acuerdo.
Refiriéndose a la decisión de 2000 en Ahmad v. Cobb Corner, Inc., la Corte de Apelaciones sostuvo que cuando el monto total de la deuda garantizada por un gravamen de propiedad es mayor al valor justo de mercado de la propiedad al momento de una ejecución hipotecaria, la concesión de un fallo por deficiencia se debe considerar la regla, más que la excepción.
La Corte también se refirió a la jurisprudencia anterior indicando que existe la presunción legal de que el precio de venta de ejecución hipotecaria es igual al valor justo de mercado de una propiedad y es responsabilidad del propietario demostrar lo contrario.
Por supuesto, todos sabemos que en la actualidad, las ejecuciones hipotecarias alcanzan un precio mucho menor de lo que realmente vale una casa. Pero los propietarios van a seguir atrapados pagando la diferencia. Entonces, en resumidas cuentas, a menos que usted tome la decisión de defenderse en un caso de fallo por deficiencia, probablemente acabará pagando una suma mayor a la que, de otro modo, podría haber pagado.
Un banco no puede obtener un fallo por deficiencia sin primero acudir ante la justicia. Esto significa que usted tiene la oportunidad de defenderse. Le recomendamos que se ampare en ese derecho.