¿Puede Demandar a su Entidad Crediticia Después de una Ejecución Hipotecaria?
Su entidad crediticia ha obtenido un fallo de ejecución hipotecaria en contra suya y usted está furioso. Quiere obligar a la compañía hipotecaria a que llegue a un acuerdo con usted. Quiere evitar que se venda su casa.
Así que presenta una demanda contra la entidad crediticia. Lo acusa de infringir las leyes y de privarlo injustamente de su propiedad. ¿Ganará?
Probablemente no porque existen principios jurídicos que impiden que las partes litiguen el mismo grupo de asuntos más de una vez. Si pudo haber presentado sus reclamaciones en el caso de ejecución hipotecaria original, no es probable que se le permita discutirlos en un nuevo litigio.
Un reciente caso en una Corte de Distrito de los Estados Unidos ilustra este punto.
El caso Nivia vs. Nationstar Mortgage, LLC, fue desestimado debido a que los prestatarios intentaron plantear nuevas reclamaciones contra la entidad crediticia después de que ya se había dictado sentencia final de ejecución hipotecaria en una corte estatal.
Los demandantes eran propietarios que incumplieron en pagar sus hipotecas. La entidad crediticia obtuvo una sentencia de ejecución hipotecaria en la Corte de Circuito del Condado de Miami-Dade en 2011. No sabemos lo que hicieron los demandantes para defenderse antes de la sentencia, pero después de que la sentencia de ejecución fuera definitiva, presentaron una demanda contra la entidad crediticia.
Alegaron que la entidad crediticia infringió el Programa de Alivio de Activos en Problemas a nivel federal (TARP, Troubled Asset Relief Program) y la Ley de Prácticas de Comercio Desleal de la Florida al negarse a otorgarles una modificación de préstamo.
La entidad crediticia solicitó a la Corte que desestime la demanda porque los prestatarios ya habían perdido su caso de ejecución hipotecaria en una corte estatal. La entidad crediticia citó un par de principios jurídicos que están diseñados a impedir que las personas litiguen el mismo tema más de una vez.
El primero de ellos, conocido como “cosa juzgada”, significa que si una corte toma una decisión en un litigio, entonces las mismas partes no pueden entablar otra demanda basada en reclamaciones que podrían haber planteado la primera vez. La figura de cosa juzgada da a las partes la tranquilidad de saber que una vez que se ha decidido un litigio, no habrá otra demanda entre las mismas partes por el mismo asunto.
La Corte de Distrito acordó que la cosa juzgada impedía que los prestatarios presentaran reclamaciones relacionadas con la ejecución en un nuevo litigio. La Corte señaló que, en ambos casos, las partes eran las mismas, y los prestatarios tuvieron la oportunidad de plantear defensas ante una ejecución hipotecaria y litigar el caso antes de que se dictara una sentencia de ejecución hipotecaria.
La entidad crediticia también argumentó que el caso debía desestimarse bajo la doctrina Rooker-Feldman, que impide que las cortes federales (aparte de la Corte Suprema de los Estados Unidos) invaliden las decisiones de las cortes estatales o decidan asuntos que están muy estrechamente relacionados con los asuntos en un caso de la corte estatal.
La Corte decidió que la doctrina Rooker-Feldman también se aplicaba en este caso debido a que los prestatarios afirmaban que la entidad crediticia debió haberles concedido una modificación del préstamo y que la ejecución hipotecaria era, por lo tanto, incorrecta. Puesto que esto estaba “inseparablemente entrelazado” con la sentencia de ejecución hipotecaria estatal, la corte federal no pudo atender el caso.
La lección que nos deja este caso es que siempre es mejor plantear defensas ante la ejecución hipotecaria lo más pronto posible. Una vez que una corte ha emitido un fallo de ejecución hipotecaria, puede ser imposible discutir defensas o responsabilizar al prestatario en una nueva demanda.