Asociaciones y Embargos

A Alguien más Aparte del Acreedor Podría Interesarle su Propiedad

Es difícil abrir un periódico o prender las noticias de la televisión sin enterarse de lo grave que se ha convertido el problema de los embargos en este país, y particularmente en Florida, considerado por la mayoría como el semillero de las ejecuciones hipotecarias.

Los embargos han colocado enormes presiones financieras en los condominios y en las asociaciones de propietarios, que están atacando con el esfuerzo de recuperar su dinero. Y, en algunos casos, podrían inclusive solicitar una ejecución hipotecaria contra un propietario y hasta con el banco.

Según la ley de Florida, un propietario o asociación de condóminos tiene el derecho legal de solicitar un embargo sobre la propiedad cuyo propietario ha fallado al estar al día con sus cuotas mensuales, tarifas y gravámenes especiales. Las asociaciones de propietarios, (HOA), las asociaciones de condóminos, o hasta las asociaciones de colonos o de vecinos, están comenzando a ejercitar su músculo legal en un esfuerzo para recuperar ingresos perdidos de aquéllos que ya no están pagando sus cuotas a la asociación.

Muchas personas han sido acorraladas hacia un rincón financiero en años recientes, encontrándose en el dilema de decidir si hacer sus pagos hipotecarios o sus demás pagos, incluyendo las cuotas del HOA. Los que han optado por estar al corriente de sus mensualidades hipotecarias, pensando que ya no tendrán problemas por no pagar sus cuotas de asociación, han tenido un amargo despertar. Las asociaciones y sus mesas directivas están encontrando que la única manera que tendrán para recuperar parte o el total de las cuotas vencidas es levantar una demanda de embargo en contra del propietario.

Generalmente, una asociación que embarga una propiedad está haciéndolo como último recurso. Probablemente ellos han llevado a cabo amplios esfuerzos de trabajar con el propietario para hacer arreglos de opciones de alguna forma de pago, comprendiendo la carga que representa el actual clima económico. Pero, aunque puede ser verdad que una asociación puede resultar más indulgente que un banco cuando se trata de satisfacer los pagos atrasados, la realidad es que las asociaciones han comenzado a solicitar el embargo de las propiedades deudoras.

Tales casos son frecuentemente el resultado de la lentitud del banco o de la compañía hipotecaria. El banco puede presentar los papeles necesarios, pero esto no necesariamente arroja a la posibilidad de recuperar la propiedad de la casa o condominio. Ellos no están en el negocio de los bienes raíces, después de todo, y con el actual estado del mercado inmobiliario de reventa, se dan cuenta de que será casi imposible colocar la propiedad y hasta alcanzar un punto de equilibrio financieramente hablando.

La inacción del banco comienza un efecto de bola de nieve para los dueños de la propiedad o las asociaciones de condóminos. Cuando un propietario se da cuenta de que va a ser embargado, deja de hacer el esfuerzo de pagar su cuota mensual, y siente que tampoco tiene mucho sentido pagar las cuotas de su asociación. Un embargo puede llevar meses, si no es que años, para llegar a su culminación, lo que significa que las cuotas no pagadas a la asociación, simplemente se van acumulando.

En Florida del Sur, los recientes desarrollos han otorgado más poder a las asociaciones. Un estatuto del Juzgado de Miami-Dade, ha permitido ya a las asociaciones emprender una acción legal contra el acreedor del propietario para recuperar todas o parte de las cuotas vencidas. En lo que está conociéndose como un ´embargo inverso´, una asociación levantará su propia demanda de embargo contra el propietario, y entrará en posesión de la propiedad. La asociación no podrá vender la propiedad por el gravamen del deudor que pesa sobre ella, pero puede renunciar a su demanda sobre la propiedad a través de la corte, y solicitar a la corte que regrese la posesión al acreedor. En este punto, el acreedor se convierte en el responsable de los pagos de cualquier cuota vencida de la asociación.

Sin embargo, bajo las leyes vigentes de Florida, recuperar la cantidad total de pagos atrasados es improbable. Existe un límite que los acreedores están obligados a pagar, ya sean 12 meses de cuotas vencidas por una propiedad unifamiliar, 6 meses por un condominio, o el 1% del total de la hipoteca, la cantidad que resulte menor.

Aún así, muchos ven esto como una estrategia legal importante en el esfuerzo de forzar a los acreedores a actuar más responsablemente en sus procedimientos de embargo, y asumir una culpabilidad financiera por lo que algunos califican de prácticas de usura irresponsables dadas durante los años de auge de los bienes raíces. Así mismo existen esfuerzos dentro de la legislatura de Florida para emitir leyes que igualmente elevarán o reducirán los límites y/o topes a los que un acreedor puede ser obligado a pagar en cuotas de asociaciones.

De cualquier manera, los decididos avances hechos por una HOA que no ha podido cobrar cuotas vencidas, representan uno más de los riesgos para los propietarios que están atrasados en su hipoteca o que están enfrentando el embargo. Si usted vive en una comunidad que le solicita que se una a su asociación de propietarios o de condóminos, tenga en cuenta que fallar en hacer sus mensuales o gravámenes especiales, puede llevarlo a importantes problemas financieros y hasta puede acelerar el proceso de embargo en contra suya.