Inquilinos y Embargos

Imagine la impresión de descubrir que una casa, condominio o departamento en el que usted es inquilino, está en proceso de embargo, y se le informa que tiene un corto periodo para abandonar la propiedad.

Afortunadamente, existen leyes y garantías dispuestas a proteger los derechos de inquilinos de hogares que están siendo embargados, algunas de las cuales han sido recientemente promulgadas, teniendo en cuenta la ola de embargos que está barriendo al país.

Los gigantes de la Hipoteca, Freddie Mac y Fannie Mae, que están actualmente operados según reguladores federales de gobierno, han desarrollado nuevas reglas y lineamientos que aplican a los inquilinos y sus derechos si la propiedad que están rentando se ve embargada, y es vendida a un nuevo dueño, o bien, absorbida por el prestamista hipotecario. Las medidas están diseñadas para permitir a los arrendatarios permanecer en la propiedad si así lo desean. Típicamente, Fannie Mae y Freddie Mac contratarán una empresa gestora que le administre y comercialice los bienes inmuebles de su propiedad (REO), propiedades, y que determine si de hecho, un inquilino vive ahí. El administrador de la propiedad le presentará entonces al inquilino opciones, tales como permanecer en la residencia bajo un nuevo contrato de arrendamiento, o desocupar la propiedad. En lo que comúnmente se conoce como el acuerdo de ´compra de llaves´, un inquilino puede acordar aceptar una cantidad fija de dinero para mudarse, típicamente alrededor de los USD $ 1,000, y se le otorga un periodo de 90 días para reubicarse.

El programa Fannie Mae / REO estipula lo siguiente:

• El programa está abierto únicamente a arrendatarios actuales, no a nuevos inquilinos o antiguos dueños de la propiedad.
• Los contratos de renta son únicamente de mes en mes.
• Los arrendatarios deben pagar una renta razonable de mercado basándose en rentas locales de propiedades comparables y en otros factores.
• A los arrendatarios que estuvieron pagando menos del precio de mercado de renta se les podría ofrecer otro alojamiento.
• A los arrendatarios que no puedan permitirse una renta de precio de mercado, o que prefieren mudarse, se les ofrecerá ayuda para reubicarse, típicamente al menos un mes de renta en otro lugar.
• A los arrendatarios que vivan en áreas residenciales de alto costo se les pueden ofrecer sumas más altas para mudarse a otro lugar.
• No se requiere un depósito de garantía.
• La propiedad debe cumplir con los reglamentos estatales y locales de propiedades en renta.

Los lineamientos del programa de Freddie Mac incluyen:

• Los contratos de renta son únicamente de mes en mes.
• Los arrendatarios deben comprobar que ganan lo suficiente para permitirse pagar la renta indicada.
• Los arrendatarios deben pagar una renta de precio de mercado, o la renta que estaban pagando al anterior propietario, lo que resulte más bajo.
• Si el propietario o la propiedad no califican para el programa de renta, al ocupante se le ofrecerá ayuda para reubicarse.
• No se requiere depósito de garantía.
• Este programa está abierto a arrendatarios actuales y a anteriores dueños que ocupen la propiedad.
• La propiedad debe cumplir con los reglamentos estatales y locales de propiedades en renta.
• Los arrendatarios deben aceptar que permitirán a un agente de ventas mostrar la propiedad a posibles compradores.

Además de los programas de Fannie Mae y de Freddie Mac, muchos estados y municipios han promulgado leyes y reglamentos diseñados para proteger al inquilino de una propiedad embargada. En Florida, el derecho de un arrendatario a permanecer en la propiedad no puede ser ignorado a menos que haya sido señalado como parte en la demanda de embargo. Desafortunadamente, las leyes estatales requieren que ningún aviso previo de acción inminente de embargo contra el dueño de una propiedad sea entregado al inquilino. Las obligaciones y derechos del inquilino difieren enormemente basándose en si el inquilino fue o no señalado como parte de los procedimientos de embargo. En otras palabras, es decisión del prestamista hipotecario si desaloja al arrendatario actual, o dialoga con él para permitirle permanecer en la propiedad. En el caso donde el inquilino no ha sido señalado como parte en la demanda de embargo, y se le notifica el aviso de desalojo ejecutado por el departamento de policía, tendrá el derecho de presentar una declaración en la oficina del alguacil para obtener una suspensión provisional contra la orden de desahucio. Alternativamente, el inquilino podría elegir presentar una moción para extender la ejecución de desalojo de la policía, ofreciendo tiempo para posiblemente modificar el contrato de renta con el acreedor, o con los nuevos propietarios del inmueble.

En la mayoría de los casos en donde un inquilino ha estructurado un nuevo contrato para permanecer en la propiedad, debe aceptar que permitirá que los agentes de bienes raíces locales muestren la propiedad, ya que el prestamista hipotecario probablemente estará intentando ofrecer el inmueble a la venta.

En 2009, el gobierno federal pasó la Ley de Protección a los Inquilinos de Propiedades Embargadas, que pertenece a la Ley de Ayuda a las Familias a Salvar sus Hogares. Este proyecto de ley requiere que a los inquilinos de propiedades residenciales embargadas, se les notifique el desalojo al menos 90 días antes de la fecha en la que el comprador o el prestamista hipotecario piensan tener la propiedad vacía. Sin embargo, si el comprador ocupará la propiedad como domicilio, los términos de cualquier contrato confiable continuarán teniendo efecto.

Estos requerimientos también aplican a los inquilinos de multifamiliares que son propiedad de o supervisados por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, (HUD). Las leyes locales pueden permitirle un periodo más largo al inquilino para desalojar la propiedad, y así al arrendatario se le concederá el tiempo un aplazamiento en el período.

Si usted es un inquilino y tiene preguntas sobre cómo un embargo inminente le afectará, usted cuenta con algunos recursos en los cuales buscar ayuda. Un abogado, un consejero de alojamiento no lucrativo, o una organización de asesoría legal pueden ofrecerle ayuda para asegurarse de que sus derechos estén protegidos según la ley.